Cómo reclamar los gastos de hipoteca

Si firmaste una hipoteca hace años, es posible que en su momento pagaras todos los gastos de constitución del préstamo sin saber muy bien si realmente te correspondían. A muchas personas les ocurrió lo mismo: el banco preparaba la operación, la gestoría pedía una provisión de fondos y, al final, el cliente acababa pagando notaría, registro, gestoría, tasación e incluso otros importes relacionados con la escritura.

Con el tiempo, los tribunales han ido declarando abusivas muchas cláusulas de gastos hipotecarios cuando imponían al consumidor todos los costes de la hipoteca sin explicar ni repartir correctamente esos gastos. Por eso, si en tu escritura aparece una cláusula que te obliga a pagar todos los gastos del préstamo hipotecario, puede merecer la pena revisar si tienes derecho a reclamar al banco.

Los gastos que suelen analizarse son la factura de notaría, la factura del Registro de la Propiedad, la factura de gestoría y la factura de tasación. En muchas hipotecas anteriores a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, el consumidor puede reclamar una parte importante de esos importes, especialmente cuando la cláusula de gastos fue impuesta por la entidad y no hubo una negociación real.

Es importante no confundir los gastos de la hipoteca con los gastos de compraventa. Cuando compras una vivienda y firmas una hipoteca, normalmente hay dos operaciones distintas: por un lado, la compraventa del inmueble y, por otro, el préstamo hipotecario. No todo lo que se pagó en la notaría o a la gestoría es necesariamente reclamable. Por eso hay que revisar las facturas y separar qué corresponde a la compra de la vivienda y qué corresponde a la constitución de la hipoteca.

Para reclamar los gastos hipotecarios, lo primero es localizar la escritura del préstamo hipotecario y las facturas. Muchas veces el cliente solo conserva la escritura, pero no las facturas de notaría, registro, gestoría o tasación. Aun así, se pueden intentar conseguir duplicados solicitándolos al banco, a la gestoría, a la notaría, al registro o a la empresa tasadora. Sin facturas, la reclamación puede ser más difícil, porque no basta con decir que se pagaron gastos: hay que poder acreditar los importes.

La reclamación suele empezar con una petición extrajudicial al servicio de atención al cliente del banco. En esa reclamación se solicita la nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca y la devolución de las cantidades pagadas indebidamente, junto con los intereses que puedan corresponder. Algunos bancos contestan ofreciendo una cantidad, otros rechazan la reclamación y otros no responden de forma clara. En cualquier caso, conviene revisar bien la respuesta antes de aceptar nada.

Si el banco deniega la devolución de los gastos hipotecarios o hace una oferta insuficiente, puede valorarse la vía judicial. En muchos casos, la reclamación no trata solo de recuperar una cantidad concreta, sino también de que se declare abusiva la cláusula que impuso al consumidor todos los gastos de constitución de la hipoteca. La viabilidad dependerá de la escritura, de la fecha de firma, de las facturas disponibles y de cómo esté redactada la cláusula.

Una duda habitual es si todavía se pueden reclamar los gastos de hipoteca. La respuesta depende del caso y conviene revisarlo individualmente, porque ha habido mucha discusión sobre los plazos. Lo importante es no dejarlo pasar más tiempo y comprobar cuanto antes si la reclamación sigue siendo viable, especialmente si la hipoteca se firmó antes de 2019 y todavía conservas la documentación.

También puede ocurrir que el banco ya haya devuelto una parte de los gastos, pero no todos. En ese caso, habría que revisar qué conceptos ha pagado, si ha incluido intereses y si ha dejado fuera importes como la tasación, la gestoría o el registro. No siempre una devolución parcial significa que el asunto esté correctamente cerrado.

Si tienes una hipoteca antigua y no sabes si puedes reclamar, lo más práctico es revisar la escritura y las facturas. Con esa documentación se puede comprobar si existe una cláusula de gastos abusiva, qué cantidades podrían reclamarse y si merece la pena iniciar una reclamación frente al banco. Muchas veces el cliente da por perdido ese dinero, pero una revisión sencilla puede aclarar si todavía hay opción de recuperarlo.